פירוק שיתוף זכויות במקרקעין

ישנו עיקרון על בתחום השיתוף בזכויות, והוא שכל שותף זכאי להביא לפירוק של השיתוף בכל עת. אז, אם מצאתם את עצמכם בשיתוף לא-רצוי במקרקעין (עם בני זוג, בני משפחה, שותפים עסקיים) ואינכם מצליחים להגיע להסכם לפירוק השיתוף במקרקעין, תמיד תוכלו לפנות לבית המשפט בתביעה לפירוק השיתוף.

חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 קובע כי במקרקעין משותפים, הבעלות של כל אחד מהשותפים חולשת על כל המקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם. החוק מתווה בצורה כללית את יחסי השיתוף בין השותפים במקרקעין, ואולם, השותפים רשאים לערוך ביניהם הסכם שיתוף בו יוגדרו הזכויות והחובות שלהם בנוגע למקרקעין.

כן רשאים השותפים לערוך ביניהם הסכם לפירוק שיתוף, ובלבד, שאם בחרו לבצע חלוקה בעין (חלוקה פיזית) של המקרקעין, עליהם לקבל את אישור המפקח על רישום המקרקעין לפיה החלוקה תואמת לחוק.

ואולם, מה קורה כאשר אין הסכמה בין הצדדים לגבי השימוש הייחודי שיעשה כל אחד מהם בחלקי המקרקעין? מה קורה כאשר חלק מהבעלים מעוניינים למכור את נכס הנדל"ן וחלק מהבעלים מעוניינים להמשיך לעשות בו שימוש? מה קורה כאשר כל הבעלים בנכס מעוניינים לעשות בו שימוש בלעדי וייחודי? מה קורה כאשר הצדדים דווקא מעוניינים לבצע חלוקה תכנונית של המקרקעין לחלקות חדשות, אך לא מסכימים על אופן ביצוע החלוקה או שקיימת מניעה לכך מבחינת רשויות התכנון?

במקרים כגון אלו, אין מנוס מפניה לבית המשפט בתביעה לפירוק שיתוף זכויות במקרקעין.

הזכות להביא לפירוק השיתוף במקרקעין

בעלות משותפת (מושע) בזכויות הבעלות במקרקעין יכולה להיווצר בכל מיני דרכים. לדוגמא: בני זוג שרוכשים דירה ביחד; שותפים עסקיים שבוחרים לרכוש נכס נדל"ן במשותף; קבוצת אנשים היורשים ביחד זכויות במקרקעין; הקצאת זכויות במשותף במקרקעין לגורמים שונים, במסגרת תוכנית איחוד וחלוקה וגם ללא הסכמתם; וכן הלאה.

בין אם השותפים במקרקעין בחרו להיות שותפים או נקלעו לסיטואציה, יש להם זכות לדרוש בכל עת פירוק של השיתוף. זכות זו – הזכות שלא להיות שותף –  הינה זכות מוחלטת. לראיה, המחוקק לא הגדיר כל תנאי לקבלת סעד זה ולא הכפיף אותו לטענות הגנה כלשהן. יתרה מכך. המחוקק אף קבע כי הוראה בהסכם שיתוף, המגבילה או שוללת את הזכות לדרוש פירוק שיתוף, לתקופה העולה על שלוש שנים, ניתנת לביטול על ידי בית המשפט, אשר רשאי להורות על פירוק השיתוף על אף ההוראה המגבילה.    

ההיגיון בעניין זה ברור. המשך השיתוף הכפוי, בנסיבות בהן השותפים אינם מסוגלים להגיע להסכמה מה יעשה עם המקרקעין, פוגע ביכולתם של השותפים להנות מהמקרקעין, אך גם באינטרס הציבורי בפיתוח נכסי נדל"ן והגדלת הסחירות שלהם.

המסגרת הדיונית

חוק המקרקעין מסדיר את סוגית פירוק השיתוף במקרקעין. עם זאת, כאשר זכויות המקרקעין לא רשומות במרשם המקרקעין יראו בהן זכויות אובליטגוריות ולא זכויות במקרקעין, ובהתאם, פירוק שיתוף הזכויות הלא-רשומות יתבצע לפי הוראות חוק המיטלטלין.

הסמכות לדון בתביעות הנוגעות לחזקה, שימוש או חלוקה במקרקעין היא של בית משפט השלום. ואולם, כאשר התביעה לפירוק השיתוף נוגעת לזכויות לא רשומות במקרקעין, תקבע הסמכות בהתאם לשווי הזכויות הנ"ל, כך שאם שוויין עולה על סך של 2.5 מיליון ₪, תידון התביעה בבית המשפט המחוזי, ואם לאו, תידון התביעה בבית המשפט השלום. למרות כל זאת, חשוב לציין, שתביעות לפירוק שיתוף בין בני משפחה שעילתה סכסוך בתוך המשפחה יהיו בסמכות בית המשפט המתאים לענייני משפחה.

בהחלטה בתביעה לפירוק שיתוף זכויות במקרקעין יתחשב בית המשפט ככל האפשר בדרישת מקצת השותפים לקיים את השיתוף ביניהם ובשאר משאלותיהם של שותפים. בית המשפט גם רשאי לתת צו זמני בדבר סדרי ניהול המקרקעין והשימוש בהם עד לסיום הליכי הפירוק.

פירוק שיתוף בדרך של חלוקה בעין

כאשר נפתח הליך בבית המשפט לשם פירוק השיתוף, נקודת המוצא היא שבמקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק שיתוף בדרך של חלוקה בעין (חלוקה פיזית). השאלה אם מקרקעין ניתנים לחלוקה היא סוגיה תכנונית, כאשר חלוקת המקרקעין בפועל מתבצעת אך ורק על ידי רשויות התכנון ולא על ידי בית המשפט.

לדוגמא, לפי חוק, אם פירוק השיתוף מבוקש בקשר עם בית הראוי להירשם כבית משותף, רשאי בית המשפט לאחר שקיבל חוות דעת של המפקח על רישום המקרקעין, לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצבת דירות לשותפים לפי חלקיהם.

כאשר בית המשפט פועל לביצוע חלוקה בעין של מקרקעין שעליהם הוקמו מחוברים (כגון מבנים או מתקנים על הקרקע), יקבע בית המשפט, ככל האפשר את חלקתו של השותף המקים בצורה שתכלול את המחוברים.

בנוסף, בית המשפט רשאי להורות על תשלומי איזון בין השותפים במקרה של חלוקה בעין של מקרקעין, אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיבות הענין. לדוגמא: אם במסגרת חלוקה בעין של שטח מקרקעין הוקצתה לאחד השותפים חלקה עורפית ולשותף השני הוקצתה חלקה קדמית בצמוד לכביש, רשאי בית המשפט להורות לראשון לשלם סכום כלשהו לשני, כדי לאזן בין שווי הנכס שקיבל כל אחד מהם. בנוסף, רשאי בית המשפט לצוות על רישום זיקת הנאה בין החלקות, למשל לצורך יצירת מעבר בחלקה אחת אל החלקה השניה.

ככלל, חלוקה בעין תתבצע רק אם לאחר חלוקת המקרקעין המשותפים לחלקות נפרדות, יוקצו לכל שותף זכויות בחלקה משלו. במקרים מיוחדים ניתן לבצע חלוקה בעין, גם אם ישנה מניעה לביצוע חלוקה בעין לגבי חלק מהשותפים (השותפים המוחרגים), למשל על ידי: (א) צירוף חלק מהמקרקעין המשותפים למקרקעין גובלים של השותף המוחרג, ככל שהסכים לכך. (ב) הותרת השותפים המוחרגים בשיתוף זכויות לגבי חלק מהמקרקעין המשותפים, אם הסכימו להמשך השיתוף; או (ג) ביצוע תשלום לשותפים המוחרגים לפי שווי זכויותיהם במקרקעין, וזאת בכפוף להסכמת השותפים האחרים לביצוע התשלום.

פירוק שיתוף בדרך של מכירה

אם לא ניתן לחלק את המקרקעין בעין או שבית המשפט התרשם שיש בכך כדי לגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יתבצע הפירוק בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת התמורה בין השותפים. מכירה כזו תתבצע בדרך של מכירת מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל (מכירה פומבית), אלא אם הורה בית המשפט על דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות העניין. דרך אחרת לפירוק השיתוף שניתן לחשוב עליה היא התמחרות פנימית בין השותפים.

במקרה של פירוק שיתוף כאמור בדירת מגורים של בני זוג, תעוכב המכירה כל עוד לא נוכח בית המשפט כי לילדי בני הזוג הקטינים ולבן הזוג המחזיק בהם, יחדיו, נמצא הסדר מגורים אחר המתאים לצרכיהם.

שיקול הדעת של בית המשפט

ככלל, בתביעות אזרחיות, בית המשפט נדרש להכריע בתביעה, לרבות, הטענות, העילות והסעדים המפורטים בה, כאשר תוצאת התביעה יכולה להיות, קבלת התביעה (במלואה או בחלקה) או סילוקה (מחיקה או דחיה).

כשמוגשת תביעה לפירוק שיתוף זכויות במקרקעין, בית המשפט אינו מוגבל לאמור בתביעה ויש לו שיקול דעת רחב בשאלה באיזה אופן יתבצע פירוק השיתוף.

לדוגמא, גם אם התובע ביקש לבצע חלוקה בעין לפי מתווה מסוים, בית המשפט יכול להחליט על מתווה אחר של חלוקה בעין או הקצאת זכויות אחרת מזו שהוצעה על ידי התובע או על חיוב התובע בתשלומי איזון לטובת השותפים האחרים. בית המשפט גם יכול לקבוע שאין אפשרות לביצוע חלוקה בעין ואז להורות על פירוק בדרך מכירה פומבית, למשל. במקרה כזה, עלול התובע למצוא עצמו במצב שבו הוא נדרש למכור את הנכס לצד שלישי.

לכן, אם אתם מוצאים עצמכם בשיתוף לא-רצוי בזכויות במקרקעין, חשוב שתקבלו ייעוץ משפטי מקצועי, על מנת להגן על זכויותיכם.