אתם רוצים למכור את הבית שלכם ואפילו מצאתם קונה מחו"ל, שמוכן לשלם את התמורה שביקשתם. ואולם, הבית שלכם בבעלות רשות מקרקעי ישראל, ולכן העברת זכויות החכירה בבית לזרים, כפופה לאישור הרשות. מה בעצם התהליך?
חוק מקרקעי ישראל, תש"ך-1960 מטיל מגבלה על העברה או הקנייה של זכויות במקרקעי ישראל לזר. זר ייחשב כל יחיד שאינו אזרח או תושב ישראלי ואינו זכאי לעלות לישראל מכח חוק השבות, וכן תאגיד בשליטת יחיד שכזה או שלוח של יחיד/תאגיד שכזה.
בהתאם, מי שחוכר נדל"ן מרשות מקרקעי ישראל ומבקש להעביר את זכויותיו בנדל"ן לאזרח או גוף זר, בתמורה או ללא תמורה, צריך להגיש לגורמים המתאימים ברמ"י בקשה לאישור העברת הזכויות.
האישור נדרש בכל מקרה של העברת זכויות במקרקעי ישראל, לרבות בדרך של מכירת מקרקעין מעוקלים, מימוש משכנתא, ביצוע פסק דין או מכירת נכס על ידי לשכת ההוצאה לפועל או רשות אחרת לפי דין.
הגשת בקשה להעברת זכויות במקרקעי ישראל לזרים
על פי נוהל מקצועי של רמ"י (רשות מקרקעי ישראל), לבקשה להעברת זכויות לזרים יש לצרף, בין היתר, טופס בקשה שיכלול את פרטי העסקה במקרקעין, צילומי דרכון של הרוכש הזר, וכן תצהיר הרוכש הזר שיאומת כדין.
תצהיר הרוכש הזר צריך לכלול את נתוניו האישיים של הזר, תקופת מגוריו בישראל, קרבה משפחתית של הזר למי שאינו זר ומצוי בישראל, המטרה שלשמה מבקש הזר לקבל את המקרקעין ופרטים לגבי זכויות במקרקעין נוספים בישראל שנקנו בידי הזר או שיש לו זיקה אליהם. בתצהיר נדרש הרוכש הזר גם להצהיר שמטרת העסקה במקרקעין היא מגורים בלבד ושלא יעשו בנכס כל שימוש אחר.
לפי חוק, ההחלטה של רמ"י לאשר את העסקה תיעשה בהתאם לשיקולים הבאים-
- טובת הציבור וביטחונו;
- זיקתו של הזר לישראל, לרבות נתוניו האישיים, תקופות מגוריו בישראל וקרבה משפחתית שלו למי שאינו זר;
- המטרה שלשמה הזר מבקש כי המקרקעין יוקנו או יועברו לו;
- היקף המקרקעין שנקנו בידי אותו זר או שהועברו לו, קודם למועד הבקשה;
- תכונות המקרקעין המבוקשים, לרבות גודל השטח המבוקש, מקום המקרקעין וייעודם.
העברת זכויות במקרקעי ישראל לזרים שלא קיבלה את אישור רמ"י תהא חסרת תוקף ועסקה מעין זו לא תירשם בפנקסי המקרקעין.
האתגרים בהשגת האישור מרמ"י להעברת זכויות לזרים
על אף רשימת הקריטריונים בחוק, אין מספיק מידע על היישום של הקריטריונים ולא ניתן לדעת מה נבדק במסגרת כל קריטריון ומה היחס בין הקריטריונים. החלטות רמ"י לא מתפרסמות ובתי המשפט טרם ערכו דיון עקרוני בסוגיה זו, כך שקשה לחזות מראש באיזה נסיבות יתקבל אישור להעברת זכויות לזרים.
למרות חוסר הוודאות בעניין זה, על פי הנוהל המקצועי של רמ"י, בקשה להעברת זכויות במקרקעי ישראל לזרים תוגש רק לאחר הליך עסקה במרחב. כלומר, קודם יש לחתום על הסכם הרכישה עם הרוכש הזר, ורק לאחר מכן ניתן יהיה להגיש את הבקשה לאישור עסקת העברת הזכויות ולגלות אם העסקה תוכל לצאת אל הפועל.
על מנת להתכונן לסיטואציה שבה תידחה הבקשה להעברת הזכות, חשוב לערוך הסכם רכישה מותנה. בהתאם, יש לקבוע בהסכם, כיצד ינהגו הצדדים במקרה שלא יתקבל אישור רמ"י לעסקה. במסגרת ההסכם ובין היתר, מומלץ לעכב את תשלום כספי התמורה עד לקבלת התשובה מרמ"י או לפחות להפקיד את כספי התמורה (או חלק מהם) בנאמנות, כדי שניתן יהיה להחזירם לרוכש הזר במידה והעסקה תבוטל.
למותר לציין כי התהליך המפורט לעיל עלול לקחת זמן מה עד לקבלת אישור רמ"י לעסקה. יש לקחת עובדה זו בחשבון במסגרת ההחלטה להתקשר בעסקת העברת זכויות במקרקעי ישראל לרוכשים זרים.
